האמונה כי חוסר היצע הקרקעות במדינת ישראל הוא שהקפיץ את מחירי הדירות היא שגויה. למחסור בבנייה בישראל יש כמובן תרומה לטיפוס רב שנים במחירי הדירות, אך אין ספק כי העליה של 5 השנים האחרונות מקורה בקפיצה גדולה בביקוש לדירות.
ניתן לראות זאת כאשר בודקים את הביקוש לדירות החל משנת 2009, אז הוריד נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, את הריבית. הורדת הריבית היתה דראסטית, ולא היתה כמוה מאז קום מדינת ישראל. הריבית ירדה מ 4.25% ל 0.5% כמעט בבת אחת.
כתוצאה מכך עם ישראל קיבל מתנה- היכולת לקחת משכנתא ולקנות דירה בזיל הזול עם תשלומים חודשיים פרוסים לשנים רבות ונמוכים - לפעמים נמוכים יותר מהמשך תשלום שכר דירה. בנוסף לכך הריבית הנמוכה מנעה מאנשים לחסוך כסף באמצעות פיקדונות בבנקים, ואנשים חיפשו השקעה סולידית כדוגמת דירה.
כתוצאה מכך חלה התנפלות היסטרית על משרדי המכירות של הנדל"ן, ועל דירות יד שניה.
הקטנת הכסף העומד לרשות הציבור, על ידי גזירות כלכליות, מיסוי על נדלן או הקטנת המימון מהבנק- יהפכו את התהליך שאנו בתוכו מאז 2009.
התוצאה תהיה ירידת מחירים, ואפילו ירידה מהירה.
מי שקונה דירה להשקעה היום, דומה לנוחי דנקנר. כל עוד הריבית נמוכה והשכירות משלמת את המשכנתא לבנק- הוא משחק אותה בענק. אבל אם יש מיתון ואבטלה ואנשים לא עומדים בדמי השכירות, או שהממשלה בנתה הרבה דירות ולכן ודמי השכירות ירדו, או שהריבית עלתה ותשלומי המשכנתא זינקו - מספיק תרחיש אחד מאלו - ומשפחות לא יעמדו בתשלומים לבנק.
זהו "הסיכון הקטן".
בשלב הזה, ניתן כמובן למכור את הדירה, ולסיים את הסיפור, (ואפילו להרוויח אם שווי הדירה כבר עלה). אבל גם כאן יש סיכון- שהרי אותם תרחישים שגרמו ל"סיכון הקטן" להתרחש, גם יגרמו לירידת ערך הנכס (עקב הגדלת היצע או חוסר יכולת של קוני דירות לעמוד במחירים הגבוהים.) וזהו "הסיכון הגדול" - מפני שמי שימכור את הדירה יגלה שהוא מקבל עבורה הרבה פחות מאשר מה שהוא הוציא עליה.
בשלב הזה הוא במקרה הטוב מכסה את החוב לבנק והולך חופשי לדרכו, אבל לא חופשי ומאושר. הרגע נמחק לו חלק גדול, ואפילו כל ההון העצמי שהוא השקיע בדירה ושלא יחזור אליו. ובמקרה של ירידת מחירים תלולה יותר- הוא עשוי להישאר בלי ההון העצמי ועם חוב לבנק.
עורך אתר סכנות הנדל"ן - חובה לקרוא לפני קניית דירה. האתר מייעץ לאנשים להבין את הסיכונים שברכישת נכס, בכדי להימנע מהפסד כספי.
